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站在下一个风口—长租公寓,我们面临着哪些阻力?

2018-02-13 分类:资讯 来源: 作者:admin 热度:248℃


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  长租公寓:又名“白领公寓”,“单身公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业,是将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上,租客的租赁时间一般为一年。

 

       22日,由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过,产品规模达100亿元,采取储价、分期发行机制,优先评级AAAsf。这也是租赁住房领域最大规模的证券化产品。

      在长租公寓领域,资本市场的支持力度在不断增强,融资方式也在不断创新。截至目前,已经有多家企业打通了融资渠道,包括魔方公寓、新派公寓、保利地产、招商蛇口、碧桂园、旭辉等企业已经发行了包括ABSCMBS、类REITS等在内的长租公寓金融产品。

 2017年可以说是长租公寓元年,长租公寓行业在2017年变成了“风口上的猪”。房企和国家队在2017年的纷纷入局使长租公寓的供给主体更加多元化。

 目前,布局长租公寓的企业普遍分为以下几类:

 品牌运营商,一般起步较早,有些运营商已超过十年,代表性企业包括YOU+公寓、魔方公寓等。

 中介系,比如世联红璞公寓、链家自如;房企系,包括万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓、金地草莓社区等等。

 国家队,比如上海地产集团、上海陆家嘴集团、上海城投、深圳人才安居集团等。

 根据克而瑞的数据统计,目前市场上的长租品牌运营商数量最多,约有1000家,中介系约10家,酒店系约20家,房企约30家。

 长租公寓为什么能吸引到这么多的入局者?

政策的红利是关键因素之一

 2017721日,住房和城乡建设部会同国家发改委、公安部、财政部、国土资源部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出将采取多种措施加快推进租赁住房建设,培育和发展住房租赁市场,并且选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点单位。十九大召开之后,又提出“房住不炒”的概念,加快建立租够并举的住房制度,进一步利好租赁市场。

全球租赁人口的持续增长也是重要原因之一

克而瑞副总裁张兆娟表示,一般租房人口大约占到流动人口的60%,据此推算,到2020年,中国租赁人口预计达2.2亿人,2030年这一数字会上升至2.65亿,“核心人口还是在北上广深四个一线城市以及二线核心城市,而且北上广深里面哪个城市所谓的流动人口和常住人口的比例越倒挂,那个城市的租赁是最有机会的。”

在万亿的长租公寓市场空间面前,机遇与挑战始终并存。

挑战一:回报率低,回报周期长

中富旅居董事长袁野表示,地产商做公寓,任重而道远,“因为回报率低,回报周期长。另外,融资成本也高,ABS、类REITS产品未来走向并不明朗。” 长租公寓前期投入大、运营周期长,但在政策的支持下,现阶段的融资渠道的打通解决了前期融资的难题。

挑战二:错配

第一,供应区域的错配。大家们都希望今天的租赁住房是在市区交通便利且租金价格相对合理的地段,但是新增的租赁土地大多数都是在郊环外、外环外。

第二,价格的错配,经过调研,在3000元以下的月租金,或者是30006000元的月租金,是租赁群体最能够承受的价格段,但这两个价格段供不应求,而6000元以上的租金房源反而是供大于求。

挑战三:个人房东的房源尚未激活

虽然有众多企业抢滩布局,但和个人房东相比,目前企业掌握的房源依然是杯水车薪。目前多元化供应主体加起来拥有的房源不到2.5%,市场当中高达97.5%的房源还是在个人房东手中,如何激活这一部分房源,可能是接下来长租公寓市场当中的一个重要课题。

目前,长租公寓的发展仍处于探索阶段,面临着诸多挑战是在所难免的。对此,万科集团董事会主席郁亮从更为宏观的角度去看待长租公寓行业的未来发展,新的时代,我们不能仅仅拿钱做为标准,长租公寓不能用钱来衡量,它是城市必须要有的一个设施。

哪里有需要,哪里就有机遇,风口之下,长租公寓市场还将带给我们什么奇迹?让我们拭目以待!


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